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性来履行合同,而是倾向于通过游说政府相关管制部门,更改最高限价,以便达到利润最大化的目的,在这种情形下,会出现事后合同的可执行问题。在这种情况下,我们又可以将其分为两种情况:
管制价格虽然小于开发商的最优价格,但是大于开发商的平均成本。开发商可以从经济适用房的开发中获得正的利润。虽然开发商的利润并不是最优水平时的利润,但是开发商仍然会履行合同,并从中获得回报,此时的价格管制行为,通过降低价格扩大了需求,提高了社会福利水平。因此,该管制合同在事后仍然能够获得一个有效率的结果,并在一定程度上提高了社会福利水平。
政府规定的最高限制价格,小于开发商的成本,从而开发商不能从合同的履行中获得正的回报。此时,企业没有积极性履行合同,即开发合同事后是不可执行的,开发商将寻求提高最高限价。在这种情形下,政府事先的最高限价管制实际上也是没有效率的。
最高限价管制方法的优点是被管制开发企业成为剩余索取者,即开发企业降低成本的努力,会提高自身的利润,而在回报率管制中,降低成本的努力反而会减少其利润水平,从而最高限价管制解决了回报率管制中可能存在的“道德风险”问题,即开发商出于最大化利润的动机,在签订开发合同之后,开发商有积极性控制开发项目的成本,以求最大化利润。同时,由于政府管制部门通过最高限价进行管制,该管制行为并不依赖开发商事后的开发成本信息,因而在一定程度上也减少了对开发成本进行检查和监督的投入,降低了管制机制签订合同之后的执行成本。
房地产开发周期一般比较长,易受将来不确定性因素影响,当未来可能出现的状态越是不能清楚地加以预见和清楚地表达时,签署最高限价合同和执行该合同的成本越高,交易成本就会越高。因此,当市场实际情况发生变化之后,导致开发企业成本增加,最高限价不能够满足开发商正常从事开发的需要,而政府对最高限价进行调整,也会受到一些行政性或社会性约束,比如,受到社会质疑、召开听证会等,使得调整成本增加,增加了管制机制运行的交易成本,从而价格管制的效率受到影响。根据《办法》的规定,在最高限价管制条件下,政府管制部门事先必须了解开发商的成本信息,对开发商实际开发成本进行预测,然后再在确定合理回报率的基础上,确定最高限价。实际上,政府部门在确定实际成本时,仍然会受到不对称信息的不利影响,因为在对市场成本的了解和预测能力方面,开发商具有比较优势,此时开发商可能会误导管制部门,提供错误的信息,使得管制效果受到影响。
结论与政策建议
直接价格管制将导致开发行为的低效率
在不完全或不对称信息条件下,直接价格管制行为必然存在一定的效率损失。一个在事先或者是在事后均为最优的机制往往是不存在。任何一种管制方式都存在一定的效率损失,或者是事先的效率损失,即选择效率不高的开发商、制定过高的价格上限,或者是事后的效率损失,即开发商在建设过程中,对成本控制采取一些消极行为,导致实际建设成本增加,政府相关部门需要对审计监督活动进行投入,形成了实际的低效益。
引入市场招标机制
在管制过程中引入市场机制的作用,将经济适用房价格形成以及对经济适用房开发经营权的招标相结合,通过竞争促使开发企业揭示其开发成本的私人信息,减少开发商和政府管制部门之间的信息不对称,通过开发商之间的竞争来确定经济适用房的最高价格,并由此提高开发合同的可执行性和管制的效率。同时,根据消费者的消费特点和收入水平等,政府有关部门可以从需求角度,加强对房地产市场以及房地产产品的管制,形成不同层次的房地产市场,来满足不同层次消费者的需求,并对不同的住房需求进行合理的区分,从而提高房地产市场运行效率。
参考文献:
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2.让-雅克•拉丰,让•梯若尔.政府采购与管制中的激励理论[M].上海人民出版社,2004
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